Para demandar a un arrendador en Chile debes presentar una demanda ante el Juzgado de Letras en lo Civil de la comuna donde está el inmueble arrendado. El tribunal competente resuelve en procedimiento sumario o en el procedimiento especial de arrendamiento (Ley 18.101). Los motivos más frecuentes son no devolver la garantía, no hacer reparaciones obligatorias, hostigamiento y cobros indebidos. No se requiere abogado en causas menores a 10 UTM.
La relación arrendatario-arrendador suele deteriorarse cuando el dueño incumple sus obligaciones legales. Conocer el proceso judicial te da poder de negociación real: muchos arrendadores llegan a acuerdo cuando saben que el arrendatario conoce sus derechos y está dispuesto a usarlos.
Cuándo puedes demandar a tu arrendador
La Ley 18.101 de arrendamiento urbano y el Código Civil establecen obligaciones del arrendador que, si se incumplen, dan derecho al arrendatario a demandar. Los motivos más comunes son:
- No devolver la garantía: tiene 30 días desde la restitucón del inmueble para devolverte el mes de garantía sin descuentos injustificados.
- No hacer reparaciones urgentes: goteras, calefacción rota en invierno, filtraciones, problemas eléctricos o de gasfitería son responsabilidad del dueño (Art. 1940 Código Civil).
- Hostigamiento para forzar salida: el hostigamiento como estrategia para recuperar el inmueble antes del contrato es ilegal.
- Cobros no pactados: gastos comunes no incluidos en el contrato, cobros por reparaciones que son responsabilidad del dueño.
- No entregar el inmueble en las condiciones pactadas: arreglos prometidos que no se hicieron antes de la entrega.
- Interrumpir servicios básicos: cortar agua, gas o acceso como presión para que abandones el inmueble.
Antes de demandar: pasos previos recomendados
El tribunal espera que hayas intentado solucionar el problema antes de llegar a juicio. Esto también fortalece tu demanda:
- Carta documento o e-mail formal: notifica por escrito al arrendador el incumplimiento, con plazo para subsanarlo (10-15 días). Guarda copia y comprobante de envío.
- Mediación voluntaria: puedes pedir mediación gratuita en las Corporaciones de Asistencia Judicial (CAJ) o en el Centro de Mediación del tribunal.
- Registro de evidencias: fotos, videos, mensajes de WhatsApp, correos, testigos. Todo sirve como prueba en juicio.
Dónde demandar y cuánto cuesta
La demanda se presenta en el Juzgado de Letras en lo Civil de la comuna donde está el inmueble. Si la causa es de cuantía menor (hasta 10 UTM, aproximadamente $683.000 en 2026), puedes actuar sin abogado. Para montos mayores, es obligatorio tener representación legal.
Si no tienes recursos para pagar abogado, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) ofrece asesoría y representación gratuita. Busca tu CAJ más cercana en caj.cl. También las clínicas jurídicas de universidades públicas ofrecen este servicio.
Paso a paso para presentar la demanda
- Redacta el escrito de demanda: identifica al demandante (tú), al demandado (arrendador), describe los hechos, el fundamento legal y lo que pides (la petición). Puedes usar el formulario tipo disponible en el tribunal o en la CAJ.
- Reúne la documentación: contrato de arrendamiento, recibos de pago de renta, fotos, correos, carta documento enviada al arrendador.
- Presenta la demanda en el tribunal: en la Oficina de Partes, en persona o a través del sistema electrónico judicial (judi.cl si está habilitado para causas civiles en tu región).
- El tribunal notifica al arrendador (demandado) para que presente su defensa.
- Audiencia o conciliación: el juez puede citar a ambas partes a una audiencia de conciliación antes del juicio.
- Sentencia: si no hay acuerdo, el juez dicta sentencia. En procedimientos sumarios puede tardar 2-6 meses.
Caso específico: cómo recuperar la garantía no devuelta
Es el motivo más frecuente de demanda contra arrendadores. El proceso es:
Manda carta formal (WhatsApp más carta certificada) exigiendo devolución en 10 días. Si no responde, demanda ante el Juzgado de Policía Local o Juzgado Civil según monto. Adjunta: contrato firmado, comprobante de última renta, carta de término si existe, y fotos del inmueble al entregarlo. El tribunal puede ordenar la devolución más indemnización.
Hostigamiento: qué es y cómo denunciarlo
La Ley 21.461 («Ley Devuélveme Mi Casa», vigente desde 2022) tipifica el hostigamiento como el conjunto de actos del arrendador destinados a presionar al arrendatario para que abandone el inmueble sin seguir el proceso legal de término de arriendo. Incluye: cortar servicios, cambiar cerraduras, impedir el ingreso, amenazas, daños al inmueble, o cualquier acto que perturbe la tranquilidad del arrendatario.
El hostigamiento puede denunciarse en Carabineros (PDI si hay violencia), en el tribunal civil y, en ciertos casos, constituye delito penal. La Ley 21.461 permite al arrendatario pedir medidas cautelares urgentes mientras dura el juicio.
Preguntas frecuentes
¿Necesito abogado para demandar al arrendador?
Para causas menores a 10 UTM (~$683.000 en 2026), no es obligatorio. Para montos mayores, sí necesitas abogado habilitado. Si no puedes pagarlo, la CAJ (Corporación de Asistencia Judicial) ofrece asistencia gratuita según ingresos.
¿Cuánto tiempo tarda el juicio?
En procedimiento sumario (el más común para arriendo), entre 3 y 8 meses dependiendo de la carga del tribunal y si hay conciliación. En regiones fuera de Santiago puede tardar más. La medidas cautelares (urgentes) pueden resolverse en días.
¿Puedo seguir viviendo en el inmueble mientras dura el juicio?
Sí, siempre que sigas pagando la renta. El juicio no interrumpe el contrato de arrendamiento vigente. Si el arrendador intentó echarte sin proceso legal, el tribunal puede dictar medidas para que te quedes mientras se resuelve.
¿Puedo dejar de pagar la renta como forma de presión?
No se recomienda. Aunque el arrendador incumpla sus obligaciones, dejar de pagar la renta te expone a una demanda de desahucio por no pago, que tiene un proceso propio donde tú perderías. La vía correcta es demandar por el incumplimiento específico, no suspender el pago.
Consulta nuestra guía completa sobre arriendo y vivienda en Chile. También puede interesarte cómo funciona la Ley Devúelveme Mi Casa o los gastos comunes en edificios.