La promesa de compraventa es un contrato en que el vendedor y el comprador se obligan a celebrar la compraventa definitiva de una vivienda en un plazo determinado. Se firma antes de la escritura definitiva y protege a ambas partes: el comprador asegura que el inmueble no se venderá a otro, y el vendedor asegura el compromiso de compra. Es habitual en compras con crédito hipotecario, en viviendas en construcción y en compraventas con financiamiento cruzado.
La promesa de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble: eso ocurre en la escritura pública definitiva y su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Pero sí genera obligaciones legales importantes para ambas partes que tienen consecuencias económicas si una de ellas incumple.
Cuándo se usa la promesa de compraventa
Los escenarios más frecuentes donde se firma promesa antes de la escritura definitiva son:
- Compra con crédito hipotecario: mientras el banco evalúa y aprueba el crédito, la promesa «congela» el inmueble para el comprador.
- Vivienda en construcción o en planos: la promesa se firma antes de que el inmueble exista físicamente; la escritura se firma al recibir el certificado de recepción municipal.
- Comprador que vende su propiedad anterior: necesita tiempo para que se concrete su propia venta antes de escriturar la nueva.
- Inmueble con hipoteca vigente: la promesa da tiempo para alzar la hipoteca antes de transferir.
Contenido mínimo de la promesa de compraventa
El Artículo 1554 del Código Civil exige que la promesa cumpla estas condiciones para ser válida:
- Debe constar por escrito (no vale la promesa verbal).
- El contrato prometido (la compraventa) debe ser legalmente posible: que el inmueble sea vendible y el vendedor tenga derecho de venderlo.
- La promesa debe contener un plazo o condición que fije la época para la celebración del contrato definitivo.
- En la promesa debe especificarse el contrato prometido de manera que solo falten las formalidades de la compraventa (escritura pública e inscripción en el CBR).
Además, en la práctica toda promesa debe incluir: identificación completa del inmueble (dirección, rol del SII, número de folio del CBR), precio de venta, forma de pago y monto del pie o arras.
¿Necesita notario? ¿Hay que inscribirla?
La promesa de compraventa no requiere notario ni inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para ser válida. Puede firmarse en un documento privado. Sin embargo, en la práctica se recomienda firmarlo ante notario porque:
- El notario certifica las firmas, lo que da fecha cierta al documento.
- La copia notarial es admisible directamente como prueba en juicio.
- Disuade a la otra parte de negar haber firmado.
Si la promesa incluye entrega de arras y el monto es significativo, firmarlo ante notario es altamente recomendable.
Las arras: qué son y cómo funcionan
Las arras (o pie inicial, o earnest money) son una suma de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar la promesa, como señal de seriedad. Su función y consecuencias dependen de cómo se pactó:
- Arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde las arras. Si el vendedor desiste, devuelve el doble. Es cláusula habitual en promesas inmobiliarias.
- Arras confirmatorias: se imputan al precio; no dan derecho a desistir sin consecuencias, sino que la parte que incumple queda sujeta a indemnización total.
El monto de las arras varía entre el 5% y el 10% del precio. En inmuebles nuevos de inmobiliarias suele ser el 10%.
Qué pasa si una parte incumple la promesa
Si el vendedor incumple (no quiere escriturar en la fecha acordada o vende a un tercero), el comprador tiene dos opciones:
- Exigir el cumplimiento forzado (demandar para que se obligue a escriturar).
- Resolver el contrato y exigir indemnización de perjuicios (más la devolución del doble de las arras si era cláusula penitencial).
Si el comprador incumple (no quiere escriturar o no puede obtener el crédito), el vendedor puede retener las arras y eventualmente demandar por daños adicionales si los perjuicios superan ese monto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede modificar la promesa después de firmada?
Sí, con un addendum firmado por ambas partes. Es común prorrogar el plazo si el crédito hipotecario tarda más de lo previsto o si la obra se retrasa. El addendum debe cumplir las mismas formalidades que la promesa original.
¿Puedo desistir de la compra si cambia mi situación financiera?
Si la promesa tiene cláusula de desistimiento (arras penitenciales), puedes desistir perdiendo las arras. Si no hay esa cláusula y el contrato es firme, el vendedor puede demandarte por todos los perjuicios que sufrió por tu incumplimiento.
¿La promesa me protege si el vendedor cae en quiebra o deudas?
Parcialmente. La promesa sin inscripción no da preferencia frente a otros acreedores del vendedor. Si el vendedor es declarado en quiebra o el inmueble es embargado antes de la escritura, tu derecho queda subordinado. Para mayor protección, exige que el vendedor inscriba una prohibición de enajenar en el CBR durante la vigencia de la promesa (cuesta alrededor de $30.000 en el CBR).
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