El certificado de avalúo fiscal es el documento que indica el valor oficial que el SII (Servicio de Impuestos Internos) asigna a una propiedad. Este valor —que puede diferir significativamente del precio de mercado— es el que se usa para calcular las contribuciones de bienes raíces, algunas exenciones y ciertos trámites legales.
Cómo obtener el certificado de avalúo fiscal
Online en sii.cl (gratuito)
- Entra a sii.cl
- Busca «Bienes Raíces» o «Certificado de Avalúo» en el menú
- Ingresa el número de rol de la propiedad (aparece en el recibo de contribuciones o en la escritura)
- El sistema muestra el avalúo fiscal vigente y puede generar un certificado oficial en PDF
El servicio es gratuito. No necesitas ClaveÚnica para consultar el avalúo, aunque sí para generar el certificado oficial.
¿Qué información contiene?
- Rol de la propiedad: el número identificador del inmueble en el SII
- Avalúo fiscal total: valor del terreno + valor de las construcciones
- Avalúo del terreno y de las construcciones por separado
- Destino: si es habitacional, comercial, agricola, etc.
- Nombre del propietario registrado en el SII
Para qué trámites se necesita
- Contribuciones de bienes raíces: el monto anual se calcula sobre el avalúo fiscal. Si el avalúo es bajo, las contribuciones son menores; si sube por reavalúo, suben las contribuciones.
- Herencias e impuesto a la herencia: el SII usa el avalúo para calcular la base del impuesto a la herencia de los inmuebles
- Exención de contribuciones: las propiedades con avalúo bajo cierto umbral están exentas. El certificado lo acredita.
- Subsidios habitacionales: el SERVIU puede pedir el avalúo para verificar que la vivienda está dentro del rango habilitado
- Créditos hipotecarios: los bancos lo usan como referencia de valor, aunque prefieren la tasación comercial
- RSH y beneficios sociales: el SII reporta el avalúo de propiedades al RSH como parte del patrimonio del hogar
Diferencia entre avalúo fiscal y precio de mercado
El avalúo fiscal casi siempre es menor que el valor comercial de la propiedad. Esto ocurre porque el SII realiza reavalúos periódicos (cada ciertos años), pero el mercado inmobiliario puede subir más rápidamente que los reavalúos fiscales. Para compraventa, el precio real de la propiedad lo determina la tasación comercial, no el avalúo fiscal.
El proceso de reavalúo y cómo afecta tus contribuciones
El SII realiza reavalúos periódicos de las propiedades, organizados por comunas o grupos de comunas, en el orden y la fecha que fija el Presidente de la República (artículo 3º de la Ley 17.235). En un reavalúo, el SII recalcula el avalúo fiscal de todas las propiedades del país, lo que puede subir o bajar las contribuciones:
- Si el avalúo sube, las contribuciones suben en proporción.
- Si crees que el nuevo avalúo no corresponde a la realidad, puedes reclamar ante el SII. El reclamo tiene plazo, así que revisa el tuyo apenas salga el reavalúo de tu comuna.
Para saber si tu propiedad está en zona de reavalúo inminente, consulta las noticias del SII o sigue las actualizaciones en sii.cl.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el avalúo de una propiedad que no es mía?
Sí. El avalúo fiscal es información pública. Puedes consultar el avalúo de cualquier propiedad en sii.cl ingresando su rol. Para generar el certificado oficial puede ser necesario que el propietario ingrese con ClaveÚnica.
¿Puedo impugnar el avalúo si creo que es incorrecto?
Sí. Si el avalúo te parece desproporcionado, puedes presentar un reclamo ante el SII dentro del plazo establecido tras el reavalúo. El SII evalúa el caso con un perito. Si prospera, se corrige el avalúo y las contribuciones se ajustan retroactivamente.
¿Por qué el avalúo fiscal es tan diferente al precio de mercado?
Porque el SII reavalúa las propiedades cada varios años, mientras que el mercado inmobiliario puede moverse anualmente. En zonas donde los precios subieron mucho entre un reavalúo y otro, la diferencia puede ser grande. Esto beneficia al propietario en contribuciones, pero el SII no acepta el avalúo fiscal como precio de venta.
Consulta todos los trámites del Estado en Chile. También te puede interesar cómo pagar las contribuciones y el portal SII en línea.