Para calcular la cuota mensual de un crédito hipotecario en Chile usa la fórmula de amortización: C = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], donde P es el monto del préstamo, r la tasa mensual y n el número de cuotas. Para un crédito de 1.000 UF a 20 años con tasa del 4% anual, la cuota mensual es de aproximadamente 6,1 UF (~$232.000).
Ejemplos de cuotas mensuales según monto y plazo
Tasa referencial 4% anual (0,333% mensual), valores en UF:
| Monto del préstamo | Plazo 15 años | Plazo 20 años | Plazo 25 años |
|---|---|---|---|
| 500 UF (~$19M) | ~3,7 UF/mes | ~3,0 UF/mes | ~2,6 UF/mes |
| 1.000 UF (~$38M) | ~7,4 UF/mes | ~6,1 UF/mes | ~5,3 UF/mes |
| 2.000 UF (~$76M) | ~14,8 UF/mes | ~12,2 UF/mes | ~10,6 UF/mes |
| 3.000 UF (~$114M) | ~22,2 UF/mes | ~18,3 UF/mes | ~15,9 UF/mes |
Para convertir UF a pesos, multiplica por el valor UF del día (~$38.000 en mayo 2026). 6,1 UF = ~$232.000 mensual.
Variables que afectan la cuota del crédito hipotecario
- Tasa de interés: las tasas en Chile varían entre bancos. Una diferencia de 0,5% en la tasa anual puede significar $50.000–$80.000 adicionales al mes en créditos de 2.000+ UF.
- Plazo: más años = cuota menor, pero costo total mucho mayor por intereses acumulados.
- Pie (enganche): los bancos financian generalmente el 80-90% del valor de la propiedad. Un pie mayor reduce el monto del crédito y por tanto la cuota.
- Seguro de desgravamen y de incendio: los créditos hipotecarios incluyen seguros obligatorios que suman entre 0,02% y 0,05% mensual del saldo. Deben incluirse en el cálculo real.
Costo total del crédito: lo que realmente pagas
Ejemplo: crédito de 2.000 UF a 20 años al 4% anual.
- Cuota mensual: ~12,2 UF
- Total pagado en 240 cuotas: 12,2 × 240 = 2.928 UF
- Costo solo por intereses: 2.928 − 2.000 = 928 UF (~$35.000.000)
Este costo por intereses es el precio de financiar la vivienda en el tiempo. Comparar tasas entre bancos antes de firmar puede ahorrar entre 50 y 200 UF en el total del crédito.
Simuladores online de crédito hipotecario en Chile
- CMF.cl: tiene un comparador oficial de tasas hipotecarias por banco.
- Portales bancarios: cada banco (BancoEstado, Santander, BCI, Itaú) tiene su propio simulador.
- Comparadores privados: comparaonline.com, prestamex.cl y similares.
El pie mínimo: cuánto necesitas ahorrar antes de pedir el crédito
Los bancos en Chile financian generalmente entre el 80% y 90% del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que necesitas tener el 10%–20% restante como pie (enganche). Para una vivienda de 2.000 UF (~$76.000.000):
- Pie del 10%: 200 UF (~$7.600.000) mínimo que debes tener ahorrado.
- Pie del 20%: 400 UF (~$15.200.000), lo que reduce el crédito a 1.600 UF y baja la cuota mensual significativamente.
- Si tienes subsidio habitacional (DS49, DS19, DS1): ese monto se puede sumar como parte del pie, reduciendo lo que debes aportar tú directamente.
Recuerda que además del pie, hay costos adicionales al momento de la compra: gastos notariales (aprox. 1% del valor), tasación bancaria ($300.000–$500.000) y el primer pago del seguro de desgravamen.
La Carga Anual Equivalente (CAE): el costo real del crédito
La tasa de interés no es el único costo del crédito hipotecario. La CAE (Carga Anual Equivalente) incluye la tasa más todos los costos asociados: seguro de desgravamen, seguro de incendio, tasación y otros gastos de apertura. La CMF exige que los bancos informen la CAE:
- Una tasa de interés del 4% anual puede tener una CAE del 4,8%–5% cuando incluyes los seguros y costos.
- Compara siempre la CAE entre bancos, no solo la tasa nominal.
- El simulador de la CMF (cmf.cl) permite comparar la CAE de créditos hipotecarios entre todos los bancos.
Preguntas frecuentes sobre el crédito hipotecario
¿Cuántos ingresos necesito para acceder a un crédito hipotecario?
La regla general es que la cuota mensual no supere el 25-30% del ingreso mensual neto. Para una cuota de $400.000 mensuales, necesitas ingresos de al menos $1.333.000–$1.600.000 líquidos. Si tienes otras deudas activas, el banco reduce el monto aprobado.
¿Puedo prepagar el crédito hipotecario anticipadamente?
Sí. Los créditos hipotecarios en Chile permiten prepagos parciales o totales en cualquier momento. El prepago reduce el capital pendiente y, por tanto, los intereses futuros. Algunos bancos pueden cobrar una comisión de prepago (verificar en el contrato). Hacer abonos al capital cuando tienes excedentes es una de las formas más efectivas de reducir el costo total del crédito.
¿El crédito hipotecario financia también el pie?
No. El crédito hipotecario financia el valor de la vivienda menos el pie. El pie debe venir de ahorro propio, liquidez de bienes o subsidio habitacional. Algunos bancos ofrecen créditos de consumo adicionales para el pie, pero eso aumenta el costo total y el nivel de endeudamiento. Los asesores financieros generalmente desaconsejan financiar el pie con deuda.
Consulta también el subsidio al crédito hipotecario o los conversores y calculadoras disponibles.