Subarrendar en Chile depende de tu contrato y de su plazo. Por regla general del Código Civil, el arrendatario no puede subarrendar salvo que se le haya concedido expresamente (art. 1946). Pero si arriendas una vivienda con plazo fijo de más de un año, la Ley 18.101 entiende que sí puedes subarrendar, salvo que el contrato lo prohíba (art. 5).
El subarriendo es habitual entre estudiantes que comparten departamento, personas que arriendan una pieza de la casa donde viven o quienes se van por un tiempo y no quieren perder el arriendo. Bien hecho, le sirve a todos; mal hecho, puede costarte el contrato principal y dejar a tu subarrendatario en la calle. Esta guía separa lo que dice la ley de lo que depende de tu contrato.
Diferencia entre arriendo y subarriendo
En el arriendo, el dueño le arrienda directamente a quien vive en la propiedad. En el subarriendo, el arrendatario le arrienda a su vez todo o parte del inmueble a un tercero, sin dejar de tener su propio contrato con el dueño:
- Dueño (arrendador) → contrato de arriendo → Arrendatario (que pasa a ser subarrendador) → contrato de subarriendo → Subarrendatario
- El arrendatario sigue respondiendo ante el dueño por la renta y por el estado del inmueble, incluso de los daños que cause el subarrendatario (art. 1947 del Código Civil).
- El subarrendatario le paga al arrendatario, no al dueño.
- El subarrendatario no puede usar la propiedad en otros términos que los pactados en el contrato principal (art. 1946).
Ceder el arriendo es otra cosa: ahí el arrendatario sale del contrato y otra persona toma su lugar frente al dueño. El Código Civil pone ambas figuras en la misma regla: ninguna se puede hacer sin facultad expresa.
¿Cuándo está permitido subarrendar?
Hay que mirar dos normas a la vez, porque la respuesta cambia según el tipo de contrato:
| Tu contrato | ¿Puedes subarrendar? | Norma |
|---|---|---|
| Vivienda con plazo fijo de más de un año, sin cláusula sobre subarriendo | Sí: la facultad se entiende incluida | Ley 18.101, art. 5 |
| Vivienda con plazo fijo de más de un año que prohíbe subarrendar | No, pero puedes terminar anticipadamente el contrato sin pagar la renta del período que falte | Ley 18.101, art. 5 |
| Cualquier otro (mes a mes, indefinido, plazo de un año o menos, local comercial) sin autorización | No | Código Civil, art. 1946 |
| Cualquier contrato que te autoriza expresamente | Sí, en los términos pactados | Código Civil, art. 1946 |
La regla del artículo 5 es de las menos conocidas de la Ley 18.101, y cambia la conversación con el dueño: si firmaste por dos años una casa para vivir y el contrato no dice nada, no necesitas pedir permiso para arrendar una pieza. Si el contrato sí lo prohíbe, a cambio ganas una salida: puedes terminar antes sin pagar las rentas que falten.
Si subarriendas cuando no tienes la facultad, estás usando la propiedad en términos distintos a los pactados, y el dueño puede pedir el término del contrato por incumplimiento.
Cómo pedir autorización al dueño
Si tu contrato no te da la facultad, la vía es pedirla:
- Escríbele al dueño por correo o carta explicando quién será el subarrendatario, por cuánto tiempo y qué parte del inmueble ocupará.
- El dueño decide libremente: no está obligado a aceptar.
- Si acepta, que la autorización quede por escrito, idealmente como anexo firmado del contrato. La ley exige que la facultad sea expresa, y un «sí» de palabra es difícil de probar después.
- Firma el contrato de subarriendo con el subarrendatario.
Qué debe decir el contrato de subarriendo
No necesita una forma especial, pero conviene que incluya:
- Nombre, RUT y domicilio del subarrendador y del subarrendatario.
- Qué se subarrienda: toda la propiedad o una pieza concreta, y qué espacios se comparten.
- Renta, fecha de pago y qué cuentas (luz, agua, gas, gastos comunes) paga cada uno.
- Plazo, que no puede ir más allá del contrato principal.
- Uso permitido, que debe calzar con el del contrato principal (si arriendas para vivienda, no puedes subarrendar para un negocio).
- La cláusula o el documento que acredita que tienes facultad para subarrendar.
Si vas a subarrendar por piezas, ojo con las condiciones del inmueble: la Ley 18.101 considera abusivo el arriendo o subarriendo por pieza que incumpla las condiciones mínimas de habitabilidad y la carga máxima de ocupación que fija la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Cualquier persona puede denunciarlo ante el Juzgado de Policía Local, y la multa va de 5 a 100 UTM (arts. 24 bis a 24 quáter).
Subarriendo por Airbnb o plataformas de corta estadía
Publicar en una plataforma el departamento que arriendas es subarrendarlo, así que necesitas la facultad igual que en cualquier otro subarriendo. Si tu contrato lo prohíbe, el dueño puede pedir el término por incumplimiento. Además, los arriendos de vivienda amoblada por temporadas de hasta tres meses, para descanso o turismo, quedan fuera de la Ley 18.101 (art. 2 n.º 3) y se rigen por el Código Civil, aunque los juicios que generen se tramitan con el procedimiento de esa ley. Revisa también el reglamento de copropiedad de tu edificio antes de publicar.
Derechos del subarrendatario
Todo lo que la Ley 18.101 dice sobre arrendadores y arrendatarios se aplica también a subarrendadores y subarrendatarios (art. 22). En concreto:
- No te pueden sacar sin juicio. Quien te subarrienda tiene que respetar los plazos de desahucio y de restitución de la ley, igual que un dueño.
- Tienen que notificarte si demandan al arrendatario. En los juicios de desahucio, restitución o término por no pago contra el arrendatario, lo obrado y la sentencia solo te afectan si te notificaron la demanda o te hiciste parte (art. 11). El ministro de fe debe preguntar bajo juramento al arrendatario si hay subarrendatarios.
- Puedes salvar el arriendo pagando tú. Si el dueño demanda al arrendatario por no pago, los subarrendatarios pueden pagarle las rentas adeudadas antes de la sentencia de primera instancia, con lo que se cae la acción, y luego cobrarle al subarrendador lo pagado con interés o descontarlo de las rentas siguientes (art. 12).
- Multa al subarrendador que se queda con tu plata. Si cobró tus rentas, no le pagó al dueño y por eso te lanzaron, el juez puede multarlo con 1 a 60 UF (art. 24 n.º 2), sin perjuicio de que le reclames los perjuicios.
Lo que el subarrendatario no tiene es un derecho propio a quedarse cuando el contrato principal se acaba: el subarriendo depende del derecho de quien te arrienda, y si ese derecho se extingue, el subarriendo también termina (art. 1950 n.º 3 del Código Civil). Por eso conviene saber cuándo vence el contrato principal antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar más de lo que pago al dueño en el subarriendo?
La ley vigente no lo limita. El tope que obligaba al subarrendador a cobrar como máximo la renta proporcional más un porcentaje estaba en el artículo 2 transitorio de la Ley 18.101 y solo rigió para los contratos firmados en los cuatro años siguientes a 1982. Hoy manda lo que diga tu contrato principal: si limita lo que puedes cobrar, debes respetarlo.
¿El dueño puede subirme el arriendo porque subarrendé?
No durante la vigencia del contrato, si el subarriendo está permitido: la renta es la pactada y no se cambia sin tu acuerdo. Al terminar el plazo, el dueño puede no renovar o proponer condiciones nuevas.
¿Qué pasa si el arrendatario se va y deja al subarrendatario?
El contrato principal sigue entre el dueño y el arrendatario, que continúa obligado a pagar la renta hasta que restituya el inmueble (art. 6 de la Ley 18.101). Si deja de pagar y el dueño demanda, el subarrendatario debe ser notificado y puede pagar las rentas adeudadas para mantener el arriendo, recuperando después lo pagado del subarrendador. Para quedarse a largo plazo lo más seguro es firmar un contrato nuevo directamente con el dueño.
¿Necesito la firma del dueño en el contrato de subarriendo?
No es obligatorio que firme el subarriendo, pero sí que tengas la facultad de subarrendar: por la ley, en el caso del artículo 5, o por autorización expresa. Adjuntar al subarriendo la cláusula o el anexo que te autoriza le da tranquilidad al subarrendatario y evita discusiones si el dueño cambia de opinión.
Las cláusulas del contrato principal se revisan en la guía de contrato de arriendo en Chile. Si eres dueño y descubriste un subarriendo que no autorizaste, mira cómo funciona el proceso para desalojar una casa de arriendo; y si te preocupa la renta, revisa cuándo procede un aumento de renta en UF.