Para desalojar a un arrendatario en Chile, el dueño tiene que pasar por el juzgado de letras civil de la comuna del inmueble: según el caso, con un desahucio, una demanda de restitución o de término del contrato, o la demanda monitoria por rentas impagas que creó la Ley 21.461. El lanzamiento solo lo ordena el juez. Cambiar la chapa o cortar los servicios no es una vía legal.
Muchos dueños llegan a este punto cansados, con meses de rentas impagas o un contrato vencido que el arrendatario no respeta. La ley de arriendos urbanos, la Ley 18.101, tiene caminos distintos según el motivo, con plazos propios, y elegir el correcto ahorra meses. Esta guía los ordena.
Qué camino corresponde según el motivo
| Situación | Acción | Plazo que da la ley al arrendatario |
|---|---|---|
| Contrato mes a mes o sin plazo | Desahucio judicial o por notificación personal de un notario (art. 3) | Dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo total de seis meses |
| Contrato de plazo fijo de hasta un año que venció | Demanda judicial de restitución (art. 4) | Dos meses desde la notificación de la demanda |
| Rentas, gastos comunes o consumos impagos | Demanda monitoria de cobro y restitución (arts. 18-A y siguientes) o juicio de terminación por no pago | En el monitorio, diez días corridos para pagar u oponerse |
| Otros incumplimientos (subarriendo no autorizado, destino distinto, daños) | Demanda de terminación del arriendo en el procedimiento de la Ley 18.101 (arts. 7 y 8) | Lo que fije la sentencia |
En todos los casos el arrendatario desahuciado o demandado puede irse antes y pagar la renta solo hasta el día en que restituya (arts. 3 y 4), y mientras no restituya sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes que le correspondan (art. 6).
Causales para terminar el arriendo
- No pago de la renta: la mora de un período entero da derecho al arrendador a hacer cesar el arriendo, después de dos reconvenciones de pago (art. 1977 del Código Civil). Con la Ley 21.461 se suma el procedimiento monitorio, pensado justamente para este caso.
- Vencimiento del plazo: si el contrato terminó y el arrendatario no se va, se pide la restitución. Ojo: si después del vencimiento le aceptaste la renta de otro período, el contrato se entiende renovado, en predios urbanos por hasta tres meses cada vez (art. 1956 del Código Civil).
- Subarriendo sin facultad: el arrendatario no puede subarrendar sin autorización expresa (art. 1946), salvo en los contratos de vivienda con plazo fijo de más de un año que no lo prohíben (art. 5 de la Ley 18.101).
- Uso distinto del pactado: si destina la propiedad a otro fin, puedes pedir el término con indemnización de perjuicios (art. 1938).
- Daños: si la propiedad quedó destruida en parte o inutilizada por acción u omisión del arrendatario, además puedes pedir la restitución anticipada durante el juicio (art. 8 n.º 7 bis).
El procedimiento monitorio por rentas impagas
Es la principal novedad de la Ley 21.461, la Ley Devuélveme Mi Casa. Sirve solo para cobrar rentas, gastos comunes y cuentas de consumo adeudadas y obtener, como consecuencia, la restitución. Funciona así:
- Presentas la demanda con los datos de las partes, el inmueble, las deudas y sus antecedentes (art. 18-A). Un contrato escrito con las firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para demandar por esta vía (art. 20).
- Si la demanda cumple los requisitos, el juez ordena requerir de pago al arrendatario para que pague en diez días corridos, con intereses y costas (art. 18-C).
- Si el arrendatario paga todo, el procedimiento termina (art. 18-E). Si no paga, no comparece o no se opone, queda condenado y el juez dispone el lanzamiento suyo y de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme.
- Si se opone con fundamentos plausibles distintos de las excepciones dilatorias, el monitorio termina y hay que seguir un juicio declarativo, limitado a lo que el arrendatario alegó (art. 18-H).
En el monitorio no se puede juntar el cobro de rentas con un desahucio o una restitución por otra causa (art. 18-B). Si además del no pago quieres alegar, por ejemplo, un subarriendo no autorizado, va por el juicio ordinario de arriendo.
Cómo es el juicio de arriendo, paso a paso
- Demanda ante el juzgado de letras de la comuna del inmueble, indicando las pruebas y, si habrá testigos, su nómina (hasta cuatro por parte).
- Notificación: para la ley, el domicilio del demandado es el del inmueble arrendado (art. 8 n.º 2). Si hay subarrendatarios, también hay que notificarlos para que la sentencia los afecte (art. 11).
- Audiencia al quinto día hábil después de la última notificación: se hace con la parte que asista, el arrendatario contesta y puede contrademandar, y el juez llama obligatoriamente a conciliación.
- Prueba y sentencia: sin acuerdo, se recibe la prueba en la misma audiencia y luego se dicta sentencia. Solo son apelables la sentencia definitiva y las resoluciones que pongan término al juicio, y la apelación no suspende su cumplimiento.
- Lanzamiento: si el arrendatario no restituye, se ejecuta con auxilio de la fuerza pública. En casos graves y calificados, el juez puede suspenderlo hasta por treinta días (art. 13).
Abogado: si la renta vigente al demandar no supera 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente en primera instancia (art. 8 n.º 10). Sobre ese monto se necesita abogado; quien no puede pagarlo puede acudir a la Corporación de Asistencia Judicial si cumple sus requisitos.
Lo que el arrendador no puede hacer
Cambiar las cerraduras, impedir la entrada, cortar el agua, la luz o el gas, o sacar las cosas del arrendatario sin orden judicial son vías de hecho que los tribunales califican como autotutela ilegítima. El arrendatario afectado puede recurrir de protección ante la Corte de Apelaciones o interponer una querella de restablecimiento (art. 928 del Código Civil), y te puede demandar los perjuicios por turbar su goce (art. 1929). Además de ser ilegal, salir por esa vía suele demorar más que el juicio que se quería evitar.
Lo que sí puedes hacer mientras dura el juicio es notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua potable: desde ese momento, el arrendatario es el único responsable de los consumos mientras ocupe el inmueble (art. 14).
Alternativas antes de demandar
- Acuerdo de salida: una fecha de entrega a cambio de condonar parte de la deuda, por escrito y firmado por ambos.
- Acuerdo de pago: si el problema es una mala racha, un calendario de pago puede salvar el arriendo.
- Conciliación en el juicio: aunque ya hayas demandado, el juez llama a conciliación en la audiencia, y un acuerdo ahí termina el pleito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar a alguien sin contrato escrito?
Sí. La Ley 18.101 se aplica igual, y si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses seguidos; si no existen, la que declare el arrendatario (art. 20). Lo que no tendrás es el contrato con firmas autorizadas ante notario que la ley considera antecedente suficiente para el monitorio.
¿Cuánto cuesta el proceso de desalojo?
Depende sobre todo de los honorarios del abogado, si lo necesitas, y de los receptores judiciales que hacen las notificaciones y el lanzamiento, que cobran por diligencia. Pide presupuesto antes de empezar. Si ganas, el tribunal puede condenar en costas al arrendatario, aunque cobrarlas depende de que tenga bienes o ingresos.
¿Puedo recuperar las rentas adeudadas?
Sí. En el monitorio se cobran junto con la restitución, y en el juicio de terminación por no pago también puedes pedirlas. Si el arrendatario no paga voluntariamente después de la sentencia, se cobra por la vía de cumplimiento, con embargo de bienes. En caso de mora, las sumas adeudadas se pagan reajustadas según la variación de la UF (art. 21).
¿Qué hago si el arrendatario se fue y dejó la propiedad abandonada?
No entres por tu cuenta. Puedes pedir al juez de letras que te entregue el inmueble sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, que levanta un acta del estado del inmueble (art. 6 de la Ley 18.101).
Para evitar llegar a esto, revisa qué cláusulas conviene firmar en la guía de contrato de arriendo en Chile. Si el problema es que el arrendatario subarrendó sin permiso, mira primero cuándo la ley permite subarrendar en Chile; y si eres tú quien arrienda y tienes un conflicto con el dueño, revisa cómo demandar a un arrendador.