La Ley Devuélveme Mi Casa (Ley 21.461) creó un procedimiento monitorio para cobrar rentas, gastos comunes y consumos impagos y recuperar el inmueble como consecuencia. El juez requiere al arrendatario que pague en 10 días corridos; si no paga ni se opone, queda condenado y el lanzamiento se ordena en un plazo no superior a 10 días desde que esa resolución queda firme.
Se publicó en el Diario Oficial el 30 de junio de 2022 y no es una ley aparte: agregó un título nuevo (el III bis) a la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y una medida precautoria al juicio de arrendamiento que ya existía. Si eres propietario y tu arrendatario dejó de pagar, lo que te conviene saber es qué cubre el monitorio, qué deja fuera y qué pasa si la otra parte se opone, porque ahí es donde la mayoría de las demandas se alargan.
Qué cubre la Ley Devuélveme Mi Casa (y qué deja fuera)
La ley hizo dos cosas. La primera es el procedimiento monitorio de los artículos 18-A a 18-K de la Ley 18.101: una demanda escrita en la que pides que se requiera de pago al arrendatario y, si no cumple, que se le tenga por condenado y se le lance. La segunda es la restitución anticipada del artículo 8 n.º 7 bis, que no es parte del monitorio sino del juicio de arrendamiento común (más abajo la explicamos).
El monitorio sirve solo para lo que dice su nombre. Según el artículo 18-A, la demanda cobra:
- Las rentas de arrendamiento adeudadas, y las que se devenguen después de presentada la demanda.
- Las cuentas de gastos comunes y de consumo (luz, agua, gas) que el arrendatario debía pagar.
- Los intereses y las costas.
- La restitución del inmueble como consecuencia del no pago.
Lo que queda fuera lo dice expresamente el artículo 18-B: en el monitorio no se pueden juntar el cobro de rentas con acciones de desahucio o restitución que tengan otro fundamento. Si el contrato venció y el arrendatario no se va, si lo estás desahuciando o si el problema son daños al inmueble, la vía es el juicio de arrendamiento del título III (artículos 7 y 8), que es verbal y con audiencia. Los detalles de esa vía están en nuestra guía para desalojar una casa de arriendo.
Un detalle práctico que se pasa por alto: el artículo 20, también reemplazado por la Ley 21.461, establece que el contrato escrito con las firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para presentar la demanda monitoria. Si vas a arrendar, firmar ante notario te ahorra discusiones el día que lo necesites.
Plazos del procedimiento monitorio de la Ley 21.461
La ley fija los plazos que corren para cada parte. Lo que no fija es cuánto tarda el tribunal en admitir la demanda ni el receptor en notificar, así que la duración total depende del juzgado y de si el arrendatario aparece.
| Etapa | Plazo legal | Artículo de la Ley 18.101 |
|---|---|---|
| Corregir defectos formales de la demanda | No más de 10 días; si no, se tiene por no presentada | 18-B |
| Primer requerimiento de pago | Al notificarse la demanda | 18-D |
| Segundo requerimiento de pago | Se entiende hecho a los 5 días de la notificación | 18-D |
| Pagar u oponerse | 10 días corridos desde el requerimiento | 18-C y 18-F |
| Lanzamiento si no pagó ni se opuso | No superior a 10 días desde que la resolución está firme | 18-C |
Ojo con un punto que confunde: no hay una segunda «resolución de desalojo». La misma resolución que acoge la demanda deja escrito que, si el arrendatario no paga, no comparece o no se opone, quedará condenado y será lanzado junto con los demás ocupantes. Esa resolución tiene fuerza de sentencia definitiva firme y sirve como título para ejecutarla.
Cómo presentar la demanda monitoria paso a paso
- Calcula la deuda: rentas impagas mes a mes, más las cuentas de gastos comunes y de consumo que correspondían al arrendatario. La demanda debe traer una relación precisa de cada deuda, con su forma, fecha y lugar (art. 18-A n.º 2).
- Reúne los antecedentes: el contrato (idealmente con firmas ante notario), los comprobantes de los últimos pagos recibidos, las boletas o liquidaciones de gastos comunes y consumos impagos, y los datos de identificación y domicilio del arrendatario. Todo se acompaña con la demanda.
- Presenta la demanda ante el juzgado de letras civil competente por la ubicación del inmueble. Se ingresa por la Oficina Judicial Virtual del Poder Judicial.
- El tribunal la revisa: si falta algún requisito formal te da hasta 10 días para corregirlo; si la acoge, ordena requerir de pago al arrendatario.
- Notificación: la practica un receptor judicial, en persona o, si no encuentra al arrendatario, en el inmueble arrendado, que la ley presume como su domicilio (art. 8 n.º 2). Con eso queda hecho el primer requerimiento.
- Corren los 10 días: si paga todo, incluidos intereses y costas, el procedimiento termina; si paga una parte, sigue por el saldo (art. 18-E). Si no paga ni se opone, queda condenado.
- Lanzamiento: firme la resolución, se pide al tribunal que lo ejecute en el plazo fijado. El receptor lo practica con auxilio de la fuerza pública si es necesario.
Ejemplo: cuatro meses de arriendo sin pagar
Patricia arrienda un departamento en $450.000 mensuales y su arrendatario no paga desde junio. En septiembre la deuda de rentas es de $1.800.000 (4 × $450.000), más los gastos comunes de esos cuatro meses, que según el contrato eran de cargo del arrendatario. Patricia presenta la demanda monitoria por las rentas, los gastos comunes y las rentas que se sigan devengando, más intereses y costas.
El receptor notifica al arrendatario en el departamento. Desde ahí corren 10 días corridos. El arrendatario no paga ni presenta oposición, de modo que queda condenado por el solo transcurso del plazo, y el lanzamiento debe hacerse en no más de 10 días desde que esa resolución quede firme. Con eso Patricia recupera el departamento, y la misma resolución le sirve de título para cobrar lo adeudado: la deuda no se extingue porque el arrendatario se haya ido.
Si el arrendatario hubiera pagado $900.000 dentro del plazo, el monitorio seguiría adelante por los $900.000 restantes y los gastos comunes. Y si se hubiera opuesto con un argumento de fondo (por ejemplo, que pagó en efectivo y tiene recibos), el monitorio habría terminado y Patricia tendría que iniciar el juicio de arrendamiento, como se explica a continuación.
¿Qué pasa si el arrendatario se opone?
Dentro del mismo plazo, el arrendatario puede oponerse por escrito, explicando los hechos y el derecho en que se basa y acompañando o indicando toda la prueba que usará después (art. 18-F). Lo que ocurre depende del tipo de oposición:
- Sin fundamento plausible: el juez puede desestimarla y seguir con el monitorio como si no se hubiera presentado (art. 18-F).
- Solo excepciones dilatorias (defectos de forma del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil): se tramitan como incidente. Si se rechazan, el arrendatario queda condenado; si se acogen, se corrige el defecto o, si no tiene arreglo, termina el monitorio (art. 18-G).
- Otras excepciones (pago, contrato terminado, monto distinto): el tribunal declara terminado el monitorio y la condena queda sin efecto (art. 18-H). No se transforma en otro procedimiento por sí solo: si quieres seguir, debes presentar el juicio declarativo de arrendamiento, y en él solo se discute la deuda y lo que el arrendatario alegó al oponerse.
En el monitorio solo es apelable la resolución que se pronuncia sobre la oposición, y la apelación no suspende lo resuelto (art. 18-J).
Restitución anticipada: solo si el inmueble se está destruyendo
La segunda pieza de la Ley 21.461 es el numeral 7 bis del artículo 8. Funciona dentro del juicio de arrendamiento (no del monitorio) y tiene un supuesto muy acotado: que demandes la terminación del contrato y la restitución porque el inmueble se destruyó parcialmente o quedó inutilizado para su uso por acción u omisión del arrendatario en su cuidado. No procede por la sola mora, ni por sospechas de abandono o mala fe.
Se pide en la audiencia, y basta acreditar con los antecedentes de la demanda y lo visto en ella una presunción grave del derecho que reclamas. Si el juez la concede, ordena la restitución y el lanzamiento antes de la sentencia, con fuerza pública si hace falta. Puede exigirte una caución para indemnizar al arrendatario si al final el fallo no lo condena a restituir.
Preguntas frecuentes sobre la Ley Devuélveme Mi Casa
¿Puedo usar el monitorio si no tengo contrato de arriendo escrito?
La ley no lo exige, pero te deja con menos prueba. Para los contratos que no constan por escrito, el artículo 20 presume que la renta es la que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos; y si no existen, la que declare el arrendatario. Por eso conviene juntar transferencias, recibos y mensajes antes de demandar. El contrato con firmas ante notario, en cambio, es por sí solo antecedente suficiente.
¿Necesito abogado para la demanda monitoria?
Es lo recomendable. La Ley 18.101 permite comparecer personalmente en el juicio de arrendamiento cuando la renta no supera 4 UTM (art. 8 n.º 10), pero el monitorio es escrito y una demanda mal armada se declara inadmisible o se cae con la primera oposición. Si no puedes pagar un abogado, la Corporación de Asistencia Judicial de tu región, como la CAJ Metropolitana, atiende gratis a quien califica.
¿Puedo cobrar los daños al inmueble en el monitorio?
No. El monitorio cobra rentas, gastos comunes, consumos, intereses y costas, y el artículo 18-B impide sumarle acciones con otro fundamento. Los daños se demandan como indemnización de perjuicios en el juicio de arrendamiento (art. 7 n.º 5). Guarda el acta de entrega, fotos del estado inicial y final y los presupuestos de reparación; también puedes descontarlos de la garantía, como explicamos en la guía para recuperar la garantía del arriendo.
¿Qué pasa con las pertenencias del arrendatario?
El Código Civil da al arrendador derecho a retener los muebles con que el arrendatario amobló el inmueble para asegurar la renta y las indemnizaciones (art. 1942). Pero no puedes ejercerlo por tu cuenta: para que la retención sea eficaz tiene que declararla el tribunal a tu petición, y puedes pedirla como medida precautoria (art. 545 del Código de Procedimiento Civil). Quedarte con las cosas, cambiar la chapa o cortar los servicios sin orden judicial es autotutela y te expone a una demanda.
¿Y si quien ocupa la casa es un familiar que no paga arriendo?
Si nunca hubo renta, no hay arriendo que cobrar: lo habitual es que sea un comodato precario o un precario (ocupar una cosa ajena por mera tolerancia del dueño, art. 2195 del Código Civil). El artículo 18-K extiende las normas del monitorio, en lo pertinente, a esas acciones de restitución. Si el familiar sí pagaba renta, es un arrendatario más y el parentesco no cambia nada.
¿Sirve para arriendos de locales comerciales u oficinas?
Sí, si están dentro del radio urbano. La Ley 18.101 se aplica al arrendamiento de bienes raíces urbanos en general, no solo a viviendas (art. 1), y la Ley 21.461 se insertó en ella. Quedan fuera, entre otros, los inmuebles fiscales, los predios agrícolas de más de una hectárea, los arriendos amoblados por temporada de hasta tres meses, los hoteles y los estacionamientos (art. 2).
Si estás del otro lado del contrato, revisa también cuándo y cómo demandar al arrendador. Las cláusulas, los plazos de aviso y los derechos de ambas partes están reunidos en la guía del contrato de arriendo en Chile.