La garantía de arriendo debe devolverse al arrendatario dentro del plazo acordado en el contrato (o en un tiempo razonable si no se acordó) después de restituir la propiedad en buenas condiciones. Si el arrendador no la devuelve, el arrendatario puede reclamarla en el Juzgado de Policía Local. La garantía máxima legal para vivienda habitacional es de 1 mes de arriendo. Retenerla arbitrariamente es ilegal.
El conflicto por la garantía de arriendo es uno de los más frecuentes entre arrendatarios y arrendadores en Chile. Muchos arrendatarios nunca recuperan su garantía o reciben solo una parte, sin explicación adecuada. La ley protege al arrendatario en este aspecto, pero ejercer ese derecho requiere conocer el proceso. Esta guía explica cuándo tiene derecho a recuperar la garantía, cómo reclamarla y cómo presentarla ante el tribunal si es necesario.
El derecho a recuperar la garantía: bases legales
La Ley 18.101 (Ley de Arrendamiento) establece que la garantía de arriendo tiene por único objetivo responder por los daños causados por el arrendatario al inmueble y por las rentas impagas. Fuera de esas causales, el arrendador no puede retenerla.
El arrendador solo puede retener la garantía (total o parcialmente) por:
- Daños al inmueble que excedan el desgaste normal del uso.
- Rentas impagas al momento del término del contrato.
- Servicios básicos pendientes (si el contrato lo estipula).
El desgaste normal por uso (una pared con la pintura decolorada después de 3 años, una cerradura con desgaste natural) no es daño imputable al arrendatario.
Plazo para devolver la garantía
La ley no establece un plazo fijo, pero sí exige que sea en un tiempo razonable. La práctica habitual es:
- Si el contrato especifica un plazo (ej. “la garantía se devuelve dentro de 15 días hábiles”), ese plazo es vinculante.
- Si no se especifica, entre 15 y 30 días desde la restitución del inmueble es lo razonable.
- Si el arrendador necesita hacer una revisión del inmueble o contratar reparaciones, puede demorar más, pero debe comunicarlo al arrendatario.
Pasos para recuperar la garantía
Paso 1: Documentar la devolución del inmueble
Antes de entregar las llaves:
- Fotografa todas las dependencias del inmueble mostrando el estado en que lo dejas.
- Pide al arrendador que firme un acta de recepción o al menos confírma la entrega por escrito (Whatsapp o correo con fecha sirven como evidencia).
- Guarda las últimas boletas de agua, luz y gas que demuestran que no hay deudas pendientes.
Paso 2: Esperar el plazo acordado o razonable
Espera hasta la fecha acordada en el contrato. Si no hay plazo, da al arrendador 20-30 días desde la entrega de llaves antes de reclamar.
Paso 3: Reclamar por escrito al arrendador
Si el plazo venció y no hay devolución, envía un mensaje escrito (correo electrónico o Whatsapp) exigiendo la devolución y fijando un plazo de 5-7 días para hacerlo. Guarda ese mensaje.
Paso 4: Demandar en el Juzgado de Policía Local
Si el arrendador no devuelve la garantía, demanda en el Juzgado de Policía Local de la municipalidad donde está el inmueble. El proceso es sencillo para montos bajos (bajo 10 UTM = $680.000 aprox.):
- Ve al Juzgado de Policía Local con tu carnet, el contrato de arriendo y las evidencias (fotos, mensajes).
- Presenta una demanda verbal o escrita explicando el problema.
- El juez cita al arrendador a una audiencia.
- En la audiencia, ambas partes presentan su versión. Si tienes evidencia de que el inmueble quedó en buen estado y el arriendo estaba al día, probablemente ganes.
Si el arrendador alega daños
Si el arrendador quiere retener parte de la garantía por daños, debe:
- Especificar exactamente qué daños y por qué monto.
- Presentar presupuestos o facturas de reparaciones si el monto es significativo.
- El juez determinará si los daños son imputables al arrendatario o son desgaste normal.
Garantía máxima legal: 1 mes de arriendo
Para viviendas habitacionales, la Ley 18.101 establece que la garantía no puede superar 1 mes de arriendo. Si el arrendador te exigió 2 o 3 meses de garantía, el exceso no tiene amparo legal y puedes reclamarlo al inicio del conflicto.
Preguntas frecuentes sobre la garantía de arriendo
¿Puedo usar la garantía para pagar el último mes de arriendo?
No unilateralmente. Usar la garantía como pago del último arriendo sin acuerdo del arrendador es un incumplimiento del contrato. El arrendador puede alegar que tienes un mes de arriendo impago y retener la garantía. Algunos arrendadores lo acuerdan mutuamente para simplificar el proceso; si llegan a ese acuerdo, póngalo por escrito.
Consulta la guía de contrato de arriendo en Chile o tus derechos como consumidor.