La garantía de arriendo se devuelve cuando termina el contrato y entregas el inmueble, descontando solo lo que el arrendador pueda justificar: rentas o cuentas impagas y daños que vayan más allá del uso normal. La ley no fija un plazo de devolución, así que manda lo que diga el contrato. Si no te la devuelven, se demanda ante el juzgado de letras civil de la comuna del inmueble.
Pocas peleas entre arrendatarios y dueños son tan comunes como esta. Te vas del departamento, entregas las llaves y pasan las semanas sin que llegue la transferencia, o llega con un descuento que nadie te explicó. La buena noticia es que el Código Civil y la Ley 18.101 dan reglas claras sobre en qué estado hay que devolver la propiedad y cómo se reclama. La mala es que buena parte de la información que circula está desactualizada: el «tope legal de un mes de garantía» y la demanda en el Juzgado de Policía Local, por ejemplo, no corresponden a cómo funciona hoy.
Qué dice la ley sobre la garantía de arriendo
La garantía (el «mes de garantía» o depósito) no tiene hoy una regulación propia en la ley de arriendos. La Ley 18.101, que rige el arriendo de inmuebles urbanos, se remite al Código Civil en todo lo que no regula (art. 1), y la garantía queda gobernada por lo que pactaron las partes en el contrato. Por eso lo primero es releer tu contrato: cuánto entregaste, para qué responde la garantía, en qué plazo se devuelve y si se devuelve reajustada.
Lo que sí fija el Código Civil es la vara con la que se mide si el dueño puede descontar algo:
- Debes restituir el inmueble en el estado en que te lo entregaron, pero tomando en cuenta el deterioro que produce el uso y goce legítimos (art. 1947). La pintura gastada después de años de vida normal o el desgaste natural de una chapa no son daños tuyos.
- Las reparaciones locativas son de tu cargo (art. 1940): las que según la costumbre corresponden al arrendatario y, en general, las de deterioros causados por ti, tu familia o tus visitas, como vidrios rotos o paredes dañadas.
- Las reparaciones necesarias son del dueño (art. 1927): no puede cobrarte con la garantía lo que era su obligación, como una filtración del techo o una instalación que falló por mala calidad.
- Las rentas y cuentas que dejaste pendientes sí pueden salir de la garantía, porque esa es precisamente su función.
¿Existe un monto máximo de garantía?
Hoy no hay un tope legal. La regla que limitaba la garantía a un mes de renta y obligaba a devolverla reajustada según el IPC estaba en el artículo 2 transitorio de la Ley 18.101, y solo se aplicaba a los contratos celebrados durante los cuatro años siguientes a su publicación, en 1982. Muchas páginas la siguen citando como si estuviera vigente, pero para un contrato firmado ahora no rige.
En la práctica lo habitual sigue siendo un mes, pero si firmaste un contrato con dos meses de garantía, eso es lo que pactaste y lo que se te debe devolver al final. Antes de firmar, ese número sí se puede negociar.
Plazo para devolver la garantía y reajuste
Ni el Código Civil ni la Ley 18.101 señalan un número de días para devolver la garantía. Si tu contrato fija un plazo, ese es el que vale. Si no dice nada, lo razonable es darle al dueño el tiempo de revisar la propiedad y de recibir las últimas boletas de luz, agua y gas, y después exigirle la devolución por escrito.
Un detalle que pocos conocen: el artículo 21 de la Ley 18.101 dice que, en caso de mora, los pagos o devoluciones entre las partes de cualquier contrato de arriendo se hacen reajustados según la variación de la UF entre la fecha en que debieron hacerse y la fecha en que efectivamente se hacen. Si el dueño se atrasa en devolverte la garantía, puedes pedirla con ese reajuste, y con intereses si corresponden.
Cuatro pasos para recuperar tu garantía
1. Deja constancia del estado en que entregas
La restitución de una casa o departamento se hace desocupándolo por completo, poniéndolo a disposición del dueño y entregándole las llaves (art. 1948 del Código Civil). Ese día toma fotos y video de cada pieza, pide que firmen un acta de entrega con el estado de la propiedad y guarda las boletas pagadas de los servicios. Si el dueño no quiere firmar, confirma la entrega por correo o WhatsApp con fecha y fotos adjuntas.
Esto importa más de lo que parece: según el artículo 1947, en cuanto a los daños sobrevenidos durante el arriendo, es el arrendatario quien debe probar que no se produjeron por su culpa. Las fotos de la entrada y de la salida son tu mejor prueba.
2. Espera el plazo del contrato
Si el contrato dice, por ejemplo, que la garantía se devuelve dentro de 30 días desde la entrega, cuenta desde la fecha del acta. Si no fija plazo, deja pasar el tiempo necesario para que lleguen las últimas cuentas de consumo.
3. Exige la devolución por escrito
Manda un correo o una carta certificada pidiendo la devolución, con tus datos bancarios y un plazo concreto para hacerla. Si el dueño piensa descontar algo, pídele que te diga qué daños, por qué monto y con qué presupuestos o boletas. Muchos conflictos se resuelven aquí, porque un descuento que hay que justificar por escrito suele achicarse.
4. Demanda en el juzgado civil
Si no hay respuesta, la vía es una demanda ante el juzgado de letras con competencia civil de la comuna donde está el inmueble. Los juicios sobre «las demás cuestiones derivadas» del contrato de arriendo, entre ellos el cobro de la garantía, siguen el procedimiento especial del título III de la Ley 18.101 (arts. 7, 8 y 17). El Juzgado de Policía Local no es la vía habitual: la Ley 15.231 solo les da competencia en juicios de arriendo a los jueces de policía local que son abogados, en ciudades donde no tiene su asiento un juez de letras y para cuantías mínimas.
Cómo es el juicio por la garantía
El procedimiento de arriendos es más corto que un juicio civil común. Según el artículo 8 de la Ley 18.101:
- Presentas la demanda indicando las pruebas que usarás (contrato, comprobantes de pago, acta de entrega, fotos, mensajes) y, si llevarás testigos, su nómina: hasta cuatro por parte.
- El tribunal cita a una audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación al demandado.
- En la audiencia se lee la demanda, el dueño contesta (puede contrademandar, por ejemplo cobrando daños) y el juez llama obligatoriamente a conciliación.
- Si no hay acuerdo, el juez fija los puntos que hay que probar y recibe la prueba en el mismo acto. La prueba se aprecia según la sana crítica.
- El juez dicta sentencia, que es apelable.
¿Necesitas abogado? Depende de la renta, no del monto de la garantía: puedes comparecer y defenderte personalmente en primera instancia si la renta vigente al presentar la demanda no supera 4 UTM (art. 8 n.º 10). Si es mayor, necesitas abogado. Si no puedes pagarlo, las Corporaciones de Asistencia Judicial dan patrocinio gratuito a quienes cumplen sus requisitos.
Ejemplo: un descuento por pintura
Camila arrendó un departamento durante tres años y entregó las llaves con acta firmada y fotos. Al mes, el dueño le devolvió la garantía con un descuento por «pintar todo el departamento». Camila le escribió pidiendo el detalle: el dueño adjuntó un presupuesto de pintura general, sin señalar ningún daño concreto. Como la pintura gastada por tres años de uso normal es el deterioro que el artículo 1947 excluye, Camila tiene buenos argumentos para exigir el total. Si en cambio sus fotos mostraran perforaciones o manchas que ella causó, ese arreglo sí sería una reparación locativa de su cargo y el descuento podría justificarse en la parte que corresponda.
Preguntas frecuentes sobre la garantía de arriendo
¿Puedo usar la garantía para pagar el último mes de arriendo?
Solo si el dueño lo acepta. Pagar la renta es tu obligación principal (art. 1942 del Código Civil) y la garantía sirve para responder de lo que quede pendiente al final, no para reemplazar un pago. Si dejas de pagar el último mes por tu cuenta, el dueño puede imputar la garantía a esa renta y descontar aparte cualquier daño. Si llegan a un acuerdo, déjenlo por escrito.
¿Me pueden cobrar dos meses de garantía?
Sí. Para los contratos que se firman hoy no hay un tope legal de garantía: el límite de un mes solo regía para los contratos celebrados en los cuatro años siguientes a la publicación de la Ley 18.101. El monto es el que se pacta. Lo que sí puedes exigir es que se te devuelva completa, salvo los descuentos que el dueño pueda justificar.
¿La garantía se devuelve reajustada?
Depende del contrato: si pactaron devolverla reajustada, así debe hacerse. Además, si el dueño se atrasa en devolverla, el artículo 21 de la Ley 18.101 dispone que la devolución se haga reajustada según la variación de la UF desde la fecha en que debió hacerse, y con intereses si corresponden.
¿Qué pasa si no hicimos acta de entrega al empezar el arriendo?
El Código Civil presume que recibiste la propiedad en regular estado de servicio, salvo que pruebes lo contrario (art. 1947). Si el departamento tenía defectos desde el principio y no quedaron registrados, te costará más demostrar que no los causaste tú. Por eso conviene fotografiar todo también el primer día.
¿Pierdo la garantía si me voy antes de que termine el contrato?
No automáticamente, pero puede servir para pagar lo que debas. Si el arriendo termina por tu culpa, el artículo 1945 del Código Civil te obliga a indemnizar al dueño, en especial con la renta del tiempo que falte hasta el día en que el contrato habría podido terminar. Puedes librarte de ese pago proponiendo a una persona idónea que te reemplace por el resto del plazo y dando una garantía de que cumplirá. Revisa también si tu contrato trae una cláusula de salida anticipada.
Antes de firmar tu próximo arriendo, revisa qué cláusulas conviene incluir en la guía de contrato de arriendo en Chile. Si además del depósito tienes otros reclamos contra el dueño, como reparaciones que nunca hizo, mira cómo demandar a un arrendador.