Subarrendar en Chile está permitido solo si el contrato de arriendo original lo autoriza expresamente o el arrendador da su autorización por escrito. Sin esa autorización, subarrendar da al arrendador el derecho a poner término al contrato de arriendo principal. El subarrendatario (quien toma el subarriendo) queda protegido por las mismas normas de la Ley 18.101 que cualquier arrendatario, pero su estabilidad depende del contrato principal entre el arrendatario y el dueño.
El subarriendo es habitual entre estudiantes que comparten departamentos, trabajadores que se mudan temporalmente y personas que alquilan por plataformas digitales. Conocer las reglas evita conflictos con el dueño y protege al subarrendatario de situaciones complejas.
Diferencia entre arriendo y subarriendo
En el arriendo directo el dueño arrienda al inquilino. En el subarriendo, el inquilino (arrendatario) arrienda parte o la totalidad del inmueble a un tercero (subarrendatario), manteniendo su propio contrato con el dueño:
- Dueño (arrendador) → contrato de arriendo → Arrendatario → contrato de subarriendo → Subarrendatario
- El arrendatario sigue siendo responsable ante el dueño por el pago de renta y el estado del inmueble.
- El subarrendatario paga al arrendatario, no al dueño.
- Si el arrendatario no paga al dueño, el subarrendatario puede quedar expuesto aunque haya pagado al arrendatario.
Cuándo el subarriendo está permitido
La Ley 18.101 (Artículo 5) permite al arrendatario subarrendar solo si:
- El contrato de arriendo lo autoriza expresamente, o
- El arrendador da consentimiento escrito cuando se solicita el subarriendo.
Si el contrato prohíbe el subarriendo (cláusula muy común) y el arrendatario lo hace igual, el dueño puede demandar término anticipado del arriendo por incumplimiento.
Cómo pedir autorización para subarrendar
Si tu contrato prohíbe el subarriendo o no dice nada, puedes pedir autorización al dueño siguiendo estos pasos:
- Escribe al dueño (correo o carta) explicando quién será el subarrendatario, por cuánto tiempo y qué parte del inmueble.
- El dueño puede negar la autorización libremente; no está obligado a darla.
- Si acepta, pide que la autorización quede por escrito (correo o documento firmado). Una autorización verbal no sirve de prueba si hay conflicto.
- Formaliza el contrato de subarriendo por escrito con el subarrendatario.
Contenido del contrato de subarriendo
El contrato de subarriendo no tiene forma legal especial, pero debe incluir:
- Identificación completa de arrendatario (subarrendador) y subarrendatario
- Descripción del inmueble o parte que se subarrienda (habitación N°X, etc.)
- Monto de la renta del subarriendo y fecha de pago
- Plazo del subarriendo (no puede superar el plazo del contrato principal)
- Condiciones de uso (no se puede subarrendar para uso comercial si el principal es habitacional)
- Referencia a que el subarriendo está autorizado por el dueño
Subarriendo por Airbnb o plataformas digitales
Publicar un departamento en Airbnb, Booking u otras plataformas de arriendo vacacional constituye subarriendo. Si tu contrato de arriendo prohíbe subarrendar, hacerlo a través de estas plataformas es una infracción al contrato y el dueño puede terminarlo por esa causa.
Muchos contratos en Chile han incorporado explícitamente la prohibición de uso para arriendos de corta estada. Si tienes dudas, revisa tu contrato o consulta al dueño antes de publicar.
Derechos del subarrendatario
El subarrendatario goza de las mismas protecciones de la Ley 18.101 que cualquier arrendatario:
- No puede ser desalojado sin proceso judicial.
- El arrendatario (subarrendador) debe respetar los plazos de desahucio.
- Si el contrato principal termina, el subarrendatario tiene derecho a permanecer en el inmueble por el plazo de preaviso legal mínimo (normalmente 2 meses desde notificada la terminación del contrato principal).
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar más de lo que pago al dueño en el subarriendo?
La ley no lo prohíbe explícitamente, pero puede ser causal de terminación del contrato si el contrato original lo limita. En la práctica, muchos arrendatarios cobran un monto superior al del subarrendatario para cubrir el riesgo y la gestión. Verifica qué dice tu contrato principal al respecto.
¿El dueño puede subirme el arriendo porque subarriendó?
No, si el subarriendo estaba autorizado. El arrendador no puede modificar unilateralmente la renta del contrato principal por el hecho de que hayas subarrendado con su permiso. Sí puede no renovar el contrato al vencer el plazo si lo considera conveniente.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona el inmueble y deja al subarrendatario?
El subarrendatario puede permanecer en el inmueble pero debe pagar directamente al dueño. Si el contrato principal está vencido y el dueño quiere recuperar el inmueble, el subarrendatario tiene los mismos derechos procesales que cualquier arrendatario: no puede ser desalojado sin proceso judicial.
Consulta nuestra guía completa sobre arriendo y vivienda en Chile. También puede interesarte cómo funciona el proceso de desalojo de un arriendo o los derechos ante el aumento de renta.