Para desalojar a un arrendatario en Chile el arrendador debe seguir el proceso judicial establecido en la Ley 18.101: presentar demanda de término de arrendamiento en el Juzgado Civil, esperar la notificación al arrendatario, y obtener la orden de lanzamiento del tribunal. No puede desalojarlo por la fuerza, cambiar cerraduras ni cortar servicios básicos, ya que esos actos configuran hostigamiento ilegal y pueden ser denunciados penalmente.
Muchos dueños de propiedades subestiman el tiempo que toma este proceso. En la práctica, desde que se presenta la demanda hasta el lanzamiento pueden pasar entre 4 y 12 meses según la carga del tribunal y si el arrendatario contesta la demanda. Saber esto de antemano ayuda a tomar decisiones oportunas.
Causales legales para desalojar a un arrendatario
La Ley 18.101 permite al arrendador solicitar el término del contrato y el desalojo en estas situaciones:
- No pago de renta: el motivo más frecuente. Con 1 mes impago ya puedes demandar.
- Vencimiento del plazo contractual: si el contrato era por 12 meses y venció, puedes pedir la restitucón del inmueble.
- Subarriendo no autorizado: si el arrendatario subarrienda sin tu permiso escrito.
- Daños graves al inmueble: deterioro intencional o negligente que supere el uso normal.
- Destino distinto al pactado: uso comercial en inmueble habitacional, o viceversa.
- Necesidad del propietario: en ciertos casos calificados por el tribunal.
Proceso paso a paso para desalojar
- Notificación previa al arrendatario: aunque no es obligatoria, se recomienda enviar carta formal indicando el incumplimiento y dando plazo (5-10 días) para regularizar. Guarda copia con acuse de recibo.
- Contrata abogado: en causas de desalojo es obligatorio contar con representación legal. Si el arrendatario no paga y tú tampoco puedes pagar abogado, la CAJ ofrece asistencia jurídica gratuita para arrendadores de pocos recursos.
- Presenta la demanda en el Juzgado Civil de la comuna donde está el inmueble. Incluye contrato, comprobantes de pago (o su ausencia), e historial de comunicaciones.
- Notificación judicial al arrendatario: el receptor judicial notifica personalmente al arrendatario. Este tiene plazo para contestar la demanda.
- Audiencia de conciliación: el juez puede citar a ambas partes para intentar un acuerdo (plan de pago, plazo voluntario de salida, etc.).
- Sentencia: si no hay acuerdo, el juez dicta sentencia con plazo para restituir el inmueble.
- Orden de lanzamiento: si el arrendatario no sale voluntariamente, se solicita lanzamiento judicial con auxilio de Carabineros.
Plazos estimados del proceso de desalojo
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
| Preparación y presentación demanda | 1-2 semanas |
| Notificación al arrendatario | 1-4 semanas |
| Plazo para contestar | 5-10 días hábiles |
| Audiencia de conciliación | 1-3 meses |
| Sentencia | 1-3 meses |
| Orden de lanzamiento (si aplica) | 2-4 semanas |
| Total mínimo realista | 4-6 meses |
En tribunales con alta carga (Santiago centro), el proceso puede extenderse a 9-12 meses si el arrendatario contesta activamente la demanda.
Lo que NO puede hacer el arrendador
La Ley 21.461 («Ley Devúelveme Mi Casa») tipifica como hostigamiento y delito penal las siguientes acciones del arrendador para presionar la salida del arrendatario:
- Cambiar cerraduras o bloquear el acceso al inmueble
- Cortar agua, gas, luz u otros servicios básicos
- Retirar enseres o bienes del arrendatario sin orden judicial
- Amenazar, intimidar o ejercer presión psicológica
- Dañar intencionalmente el inmueble o bienes del arrendatario
Cualquiera de estas conductas puede ser denunciada a Carabineros y constituye delito que conlleva multa e incluso prisión. El arrendador debe usar exclusivamente la vía judicial.
Alternativas al juicio: acuerdo voluntario
Antes de iniciar el proceso judicial, considera estas alternativas más rápidas:
- Acuerdo directo: ofrece al arrendatario un plazo voluntario de salida (ej. 60 días) con condono de parte de la deuda de renta. Muchos prefieren salir voluntariamente a enfrentar un juicio.
- Mediación: centros de mediación del Poder Judicial o privados pueden facilitar un acuerdo en semanas.
- Acuerdo en la audiencia de conciliación: incluso después de presentada la demanda, el juez promueve el acuerdo. Si el arrendatario acepta salir en plazo definido, el proceso termina ahí.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar a alguien sin contrato escrito?
Sí, pero el proceso es más complejo. Sin contrato escrito se aplica igualmente la Ley 18.101, pero debes probar la relación de arriendo (recibos de pago, mensajes, testigos). La falta de contrato no impide el desalojo, pero dificulta la prueba del monto de renta adeudado.
¿Cuánto cuesta el proceso de desalojo?
Entre honorarios de abogado, receptor judicial (notificaciones) y costas, calcula entre $300.000 y $800.000 en total según la duración. Si el arrendatario pierde el juicio, el tribunal puede condenarlo a pagar las costas, pero cobrarlas en la práctica puede ser difícil si no tiene bienes.
¿Puedo recuperar las rentas adeudadas?
Sí, puedes demandar simultáneamente el desalojo y el cobro de rentas impagas. El tribunal puede ordenar el pago, pero ejecutar la sentencia de cobro requiere un proceso adicional (embargo de bienes o remuneraciones) si el arrendatario no paga voluntariamente.
Consulta nuestra guía completa sobre arriendo y vivienda en Chile. También puede interesarte la Ley Devúelveme Mi Casa o cómo demandar a un arrendador por incumplimiento.