El Conservador de Bienes Raíces (CBR) es el ministro de fe que lleva el registro de los inmuebles de su territorio: inscribe las compraventas, herencias, hipotecas y prohibiciones, y emite los certificados que acreditan quién es el dueño y qué cargas tiene una propiedad. Hay uno por comuna o agrupación de comunas, y cada uno cobra según el arancel vigente; en el de Santiago, inscribir una compraventa simple cuesta el 0,2 % del precio, con tope.
Si estás comprando o vendiendo, tramitando una herencia, terminando de pagar un crédito hipotecario o solo quieres saber quién es el dueño legal de un inmueble, vas a terminar en el Conservador. Aquí te contamos qué registra, qué certificados pide la gente y cuánto cobra el de Santiago, que es el que más trámites concentra.
¿Qué hace el Conservador de Bienes Raíces?
El Código Orgánico de Tribunales define a los conservadores como los ministros de fe encargados de los registros conservatorios (art. 446) y dispone que haya uno en cada comuna o agrupación de comunas que forme el territorio de un juzgado de letras (art. 447). En materia de inmuebles, la Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (el antiguo reglamento de 1857, que cambió de nombre con la Ley 21.772) le encarga tres registros (arts. 31 y 32):
- Registro de Propiedad: las transferencias de dominio, como una compraventa, una donación o la adjudicación de una herencia.
- Registro de Hipotecas y Gravámenes: las hipotecas, los censos, los usufructos, el uso y la habitación, los fideicomisos y las servidumbres.
- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar: las prohibiciones de vender o gravar, como la que exige el banco junto a la hipoteca o la del SERVIU en viviendas con subsidio, y los embargos.
Tienes que acudir al Conservador del lugar donde está el inmueble (art. 687 del Código Civil). El de Santiago atiende en Morandé 440 y tiene su sitio en conservador.cl; para el resto del país, varios conservadores ofrecen sus trámites en Conservadores Digitales, que es el sitio al que remiten las fichas oficiales del CBR de Santiago para las comunas que no son de su jurisdicción.
Trámites en línea y la reforma de la Ley 21.772
La Ley 21.772, publicada el 1 de octubre de 2025, modificó el sistema notarial y registral. Para los conservadores fija un horario mínimo de atención de lunes a viernes, no inferior a siete horas diarias, y les pide tener computadores para que el público consulte gratis los repertorios y registros electrónicos (art. 5 de la Ley del Registro Conservatorio). También les exige sistemas electrónicos, un repositorio digital de las inscripciones y un sitio web con tarifas, trámites y requisitos (art. 5 bis), pero las obligaciones de operar por medios electrónicos rigen seis meses después de que se publique el reglamento técnico que la misma ley encarga (artículo tercero transitorio).
En la práctica, hoy depende de cada conservador. En el de Santiago puedes pedir certificados en línea y pagar a través de la Tesorería, y también pedir la inscripción de una compraventa por internet, siempre que la escritura se haya firmado electrónicamente en la notaría: ingresas el nombre del notario y el código de verificación del extracto. Si la escritura es en papel, la inscripción se pide en la oficina.
Certificados del Conservador de Bienes Raíces: tipos y costos
Estos son los documentos que más se piden, con lo que cobra y demora el Conservador de Santiago según sus fichas en ChileAtiende (consultadas en octubre de 2026):
| Documento | Para qué sirve | CBR de Santiago |
|---|---|---|
| Copia de inscripción con vigencia (dominio vigente) | Acredita quién es el dueño actual | $4.600; sobre 7 páginas, $300 por hoja adicional |
| Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (GP) | Muestra hipotecas, servidumbres, reglamento de copropiedad, embargos y prohibiciones | $6.600 ($2.000 más con litigios); hasta 4 días hábiles |
| Certificado de deslindes | Acredita los deslindes según los planos archivados | Plazo aproximado de 4 días hábiles |
| Cancelación de hipoteca y alzamiento de prohibición | Libera la propiedad al terminar de pagar el crédito | $4.000 por cada alzamiento o cancelación; unos 5 días hábiles |
En otros conservadores los valores pueden ser distintos. El arancel del Ministerio de Justicia (decreto exento 588 de 1998) fija máximos y permite a los conservadores fuera de Santiago, Valparaíso, Viña del Mar y San Miguel un recargo mayor por inscripción. La Ley 21.772 ordenó reemplazarlo por un decreto tarifario que el Ministerio debe actualizar al menos cada dos años. Mientras tanto, cada oficina debe tener a la vista un cuadro con sus tarifas (art. 3 de la Ley del Registro Conservatorio).
Para pedir cualquiera de estos documentos en Santiago necesitas la foja, el número y el año de la inscripción. Suelen venir en el timbre del Conservador en la última página de tu escritura; si no los tienes, se buscan en el índice de propiedad por apellidos, comuna y año.
Costo de inscripción de una compraventa
En el Conservador de Santiago, inscribir una compraventa simple cuesta el 0,2 % del precio, con un tope de $264.200 que incluye la copia de la inscripción, según su ficha en ChileAtiende. El plazo máximo de respuesta es de 20 días hábiles, y puede extenderse si hace falta un estudio adicional.
Un ejemplo con esas reglas: si compras un departamento en $120.000.000, el 0,2 % son $240.000, bajo el tope, así que pagas eso. Si la propiedad vale $200.000.000, el 0,2 % daría $400.000, pero se aplica el tope y pagas $264.200. Si el inmueble está en otra comuna, pregunta el arancel de ese Conservador antes de firmar: el recargo puede ser mayor.
Ojo con el refinanciamiento: cuando cambias tu crédito hipotecario por otro, la cancelación de la hipoteca antigua y la inscripción de la nueva pagan el 50 % del arancel, y el recargo solo se cobra si el capital del nuevo crédito supera al anterior y sobre la diferencia (n.º 8 del decreto 588, agregado en 2020).
Cómo pedir un certificado del Conservador por internet
Así funciona en el Conservador de Santiago, según sus fichas oficiales:
- Entra a conservador.cl y elige la comuna del inmueble. Si no es de la jurisdicción de Santiago, el sitio te indica el Conservador que corresponde.
- Ingresa la foja, el número y el año de la inscripción y elige el documento. En el GP puedes marcar la opción con litigios, que tiene un costo adicional.
- Agrega al carro e identifícate con tu usuario del sitio; si no tienes, creas una cuenta.
- Paga en el portal de la Tesorería, al que te redirige el sitio. Te llega un correo que confirma la solicitud y un número de carátula para seguirla.
- Descarga el documento cuando te avisen por correo, o retíralo en Morandé 440.
Si lo que necesitas es revisar en detalle las cargas antes de comprar, te dejamos una guía del certificado de hipotecas y gravámenes, con lo que significa cada anotación.
Cuándo es obligatorio inscribir en el Conservador de Bienes Raíces
En Chile la tradición del dominio de un inmueble se hace por la inscripción del título en el Conservador (art. 686 del Código Civil). Mientras no se inscribe, quien compró tiene un contrato firmado, pero no es dueño. Estos son los casos más frecuentes:
- Compraventa: la escritura se inscribe en el Registro de Propiedad y desde ahí el comprador es dueño.
- Hipoteca: sin inscripción no tiene valor, y su fecha se cuenta desde que se inscribe (art. 2410).
- Herencia: los herederos adquieren por sucesión, pero no pueden vender ni disponer de un inmueble hasta inscribir la posesión efectiva y hacer las inscripciones especiales de herencia (art. 688). El paso a paso está en la guía de posesión efectiva.
- Donación y otros derechos reales: usufructo, uso, habitación y censos también se transfieren por inscripción (art. 686).
- Loteos, fusiones y copropiedad: los planos aprobados se archivan y digitalizan en el registro del año (art. 39 de la Ley del Registro Conservatorio).
Si compraste y nunca inscribiste, para el registro el dueño sigue siendo el vendedor. Ese descuido es habitual en propiedades familiares que se «vendieron» entre parientes hace años, y suele aparecer justo cuando alguien quiere vender o pedir un crédito.
Preguntas frecuentes sobre el Conservador de Bienes Raíces
¿Necesito ClaveÚnica para pedir un certificado del CBR?
En el Conservador de Santiago, no: se pide con una cuenta de usuario del propio sitio y se paga por la Tesorería. Otros conservadores tienen sus propios sistemas, así que revisa el sitio del que corresponde a tu comuna.
¿Cuánto demora la inscripción de una propiedad en el CBR?
En Santiago, la inscripción de una compraventa tiene un plazo máximo de 20 días hábiles, que puede alargarse si el Conservador necesita estudiar los títulos. Si el Conservador se niega a inscribir, debe dar los fundamentos por escrito en el mismo título y en una hoja aparte, en el mismo acto (art. 13 de la Ley del Registro Conservatorio, reformado por la Ley 21.772).
¿Qué pasa si hay una hipoteca vigente en la propiedad que quiero comprar?
La hipoteca sigue a la propiedad aunque cambie de dueño: el acreedor puede perseguirla contra quien la tenga (art. 2428 del Código Civil). Por eso, si el GP muestra una hipoteca, la compra tiene que contemplar su cancelación, que el banco otorga por escritura pública y se anota al margen de la inscripción (art. 2434). Pide un GP actualizado poco antes de firmar: los bancos suelen exigir que no tenga más de 30 días.
¿Se puede consultar gratis quién es el dueño de una propiedad?
Los registros son públicos y la Ley 21.772 apunta a que se puedan consultar gratis: en computadores de la oficina y, cuando rijan las obligaciones electrónicas, en el sitio web de cada Conservador (arts. 5 y 5 bis). En Santiago, el índice de propiedad se busca por apellidos, comuna y año. Lo que siempre tiene costo es la copia autorizada con vigencia, que es el documento que te van a pedir el banco, la notaría o un tribunal.
¿Qué horario tiene el Conservador?
Desde la Ley 21.772, cada conservador debe atender de lunes a viernes al menos siete horas diarias, sin restringir la atención directa en ese horario, e informar su horario específico en su sitio web y en la oficina (art. 5). El Ministerio de Justicia puede autorizar horarios distintos en oficinas pequeñas o aisladas.
Si vas a comprar, revisa también cómo comprar tu primera vivienda con subsidio. Y si el inmueble lo vas a arrendar, la guía del contrato de arriendo en Chile reúne cláusulas, plazos y derechos de cada parte.