El certificado de hipotecas y gravámenes (el «GP») lo emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna del inmueble y muestra, en un solo documento, las hipotecas, servidumbres, usufructos, embargos y prohibiciones inscritos sobre una propiedad. Lo puede pedir cualquier persona, sea o no dueña, con la foja, el número y el año de la inscripción. En el Conservador de Santiago se pide en línea o en la oficina.
Comprar una propiedad sin revisarlo es de los errores más caros que hay. Una hipoteca que nadie canceló sigue pegada al inmueble aunque cambie de dueño, y un embargo puede frenar la inscripción a tu nombre. Por eso los bancos lo piden siempre para el estudio de títulos, y tú también deberías leerlo antes de firmar una promesa.
¿Qué informa el certificado de hipotecas y gravámenes?
El Conservador lleva un Registro de Hipotecas y Gravámenes y un Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (arts. 31 y 32 de la Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces). El GP certifica lo que hay en ambos para la propiedad que consultas:
- Hipotecas: la garantía de un crédito, casi siempre bancario. Si la deuda no se paga, el acreedor puede rematar la propiedad, aunque esté en manos de otra persona.
- Servidumbres: derechos de un predio vecino sobre el tuyo, como el paso o un acueducto.
- Usufructo, uso y habitación: el derecho de otra persona a usar la propiedad, o a usarla y percibir sus frutos, de por vida o por un plazo.
- Reglamento de copropiedad: en departamentos y condominios, el GP del Conservador de Santiago lo informa entre los gravámenes.
- Prohibiciones convencionales: la de vender o gravar sin permiso del banco, que se firma junto con la hipoteca, o la del SERVIU en viviendas compradas con subsidio.
- Embargos y prohibiciones judiciales: los que ordena un tribunal en un juicio contra el dueño.
El Conservador de Santiago ofrece además el GP con litigios, que agrega la revisión de litigios anotados sobre la propiedad y tiene un costo adicional. Si estás comprando, vale la pena pedirlo así.
Cómo obtener el certificado en el Conservador
Hay un Conservador por comuna o agrupación de comunas, y el que corresponde es el del lugar donde está el inmueble. Lo que sigue es el procedimiento del Conservador de Santiago según su ficha en ChileAtiende (consultada en octubre de 2026):
- Consigue la foja, el número y el año de la inscripción de dominio. Normalmente aparecen en el timbre o certificación del Conservador en la última página de la escritura de compra. Si no los tienes, búscalos en el índice de propiedad por apellidos, comuna y año.
- Entra a conservador.cl y elige la comuna. Si no es de la jurisdicción de Santiago, el sitio te muestra el Conservador que corresponde; varios de ellos atienden en línea en Conservadores Digitales.
- Completa los datos y decide si lo quieres con litigios.
- Paga en el portal de la Tesorería, al que te redirige el sitio, con tu cuenta de usuario del Conservador.
- Descárgalo cuando llegue el correo: el plazo máximo es de 4 días hábiles. También puedes pedirlo y retirarlo en la oficina de Morandé 440, Santiago.
En Santiago el GP cuesta $6.600, y $2.000 más si lo pides con litigios. En otros conservadores el valor puede variar: los aranceles los fija el Ministerio de Justicia como máximos y cada oficina debe tenerlos a la vista. El certificado no tiene una vigencia legal, pero los bancos suelen pedir que no tenga más de 30 días.
Diferencia con el certificado de dominio vigente
Son dos documentos distintos y en un estudio de títulos se piden juntos:
| Documento | Qué informa | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Copia de inscripción con vigencia (dominio vigente) | Quién es el dueño actual según el Registro de Propiedad | Comprobar que quien vende es realmente el dueño |
| Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (GP) | Las cargas y prohibiciones inscritas sobre la propiedad | Saber si está libre de deudas garantizadas, embargos y restricciones |
No hace falta un tercer certificado de interdicciones y prohibiciones: el GP ya revisa ese registro. Lo que sí conviene es pedir los dos documentos en la misma fecha, para que reflejen el mismo momento del registro. El detalle de los demás trámites del Conservador y sus costos está en la guía del Conservador de Bienes Raíces.
Cómo leer el GP antes de comprar
Si no hay nada inscrito, el certificado lo dice expresamente. Si hay anotaciones, cada una trae el tipo de gravamen o prohibición, a favor de quién está y la foja, el número y el año de su inscripción. Así se interpretan las más comunes:
- Hipoteca y prohibición a favor de un banco: la propiedad garantiza un crédito. La hipoteca permite al acreedor perseguir la finca sea quien sea el que la tenga (art. 2428 del Código Civil), así que la compra tiene que contemplar su cancelación. Si te ofrecen comprar «con la hipoteca», asume que la deuda viene con el inmueble.
- Embargo: hay un juicio contra el dueño. Vender una cosa embargada tiene objeto ilícito, salvo que el juez lo autorice o el acreedor consienta (art. 1464). No firmes hasta que el embargo esté alzado o haya autorización.
- Prohibición SERVIU: la vivienda se compró con subsidio y no se puede vender ni arrendar mientras dure el plazo de la prohibición. Cumplido ese plazo, el dueño pide el alzamiento por plazo vencido en el Conservador.
- Servidumbre o usufructo: no impiden la compra, pero la propiedad viene con ellos. Un usufructo vigente significa que otra persona tiene derecho a usarla y gozarla.
Ejemplo: un departamento con la hipoteca del dueño anterior
Andrés va a comprar un departamento en la comuna de Santiago. Pide el dominio vigente y el GP con litigios el mismo día. El dominio confirma que la vendedora es la dueña; el GP muestra una hipoteca y una prohibición a favor del banco con que ella compró. La vendedora le dice que el crédito ya está pagado.
Eso no basta. La hipoteca se extingue con la deuda (art. 2434), pero el registro solo deja de mostrarla cuando el banco otorga la escritura de cancelación y se anota al margen de la inscripción. Andrés pide que la vendedora gestione la cancelación y el alzamiento antes de la escritura de compraventa o en la misma operación, y vuelve a pedir el GP antes de firmar. En el Conservador de Santiago, cada cancelación o alzamiento cuesta $4.000 y tarda unos 5 días hábiles.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el certificado de una propiedad que no es mía?
Sí. Los registros del Conservador son públicos y el GP lo puede pedir cualquier persona natural o jurídica, sea o no propietaria. Lo único que necesitas es identificar la inscripción con su foja, número y año.
¿Qué hago si el certificado muestra una hipoteca que ya se pagó?
Pídele al banco la escritura pública de cancelación de la hipoteca y alzamiento de la prohibición, y luego ingrésala al Conservador. En Santiago se puede hacer en línea si la escritura se firmó con firma electrónica avanzada; si no, en la oficina con la copia autorizada. Si la vivienda tenía subsidio, la cancelación de la hipoteca y la prohibición a favor del SERVIU la suscribe el SERVIU.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca si me cambio de banco?
Si es un refinanciamiento, el arancel del Conservador para cancelar la hipoteca antigua e inscribir la nueva es la mitad del normal, y el recargo por monto solo se aplica si el capital del nuevo crédito es mayor, sobre la diferencia (decreto exento 588 de 1998 del Ministerio de Justicia, n.º 8, agregado en 2020).
¿Cada cuánto se actualiza la información?
El certificado refleja el registro a la fecha en que se emite. Una cancelación o un embargo inscrito después no aparecerá, por eso se pide un GP nuevo antes de firmar y no se reutiliza uno de hace meses.
Con el GP revisado, el siguiente paso suele ser la promesa de compraventa. Para todo lo que viene después, cuando la propiedad se arrienda, está la guía del contrato de arriendo en Chile.