El certificado de hipotecas y gravámenes acredita si una propiedad tiene deudas hipotecarias, prohibiciones de venta u otros cargos inscritos en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Es indispensable antes de comprar cualquier inmueble de segunda mano. Se obtiene en el CBR de la comuna donde está inscrita la propiedad, con costo de aproximadamente $6.000 a $10.000, y puede pedirse en persona o por internet en algunos conservadores.
Comprar una propiedad sin revisar este certificado es uno de los errores más costosos que puede cometer un comprador. Una propiedad con hipoteca vigente, embargo o prohibición de enajenar puede dejarte con un inmueble que no puedes inscribir a tu nombre o que el banco del vendedor puede reclamar.
¿Qué informa el certificado de hipotecas y gravámenes?
El certificado muestra todos los gravámenes inscritos en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR para el inmueble consultado:
- Hipotecas: deudas con banco u otro acreedor garantizadas con el inmueble. El acreedor (banco) tiene derecho a rematar la propiedad si el deudor no paga.
- Prohibiciones voluntarias: el dueño pidió que se inscriba una prohibición de vender o gravar (por ejemplo, para garantizar una promesa de compraventa).
- Prohibiciones judiciales: un tribunal ordenó que la propiedad no se venda mientras dura un juicio o embargo.
- Servidumbres: derechos de terceros sobre parte del terreno (paso, aguas, vistas, etc.).
- Usufructos: derecho de uso y disfrute del inmueble por un tercero mientras viva o por plazo determinado.
- Censos y gravamen de hipoteca legal: menos comunes, pero existen en propiedades antiguas.
Cómo obtener el certificado en el CBR
El Conservador de Bienes Raíces es el organismo que emite el certificado. Hay un CBR por cada territorio (generalmente por provincia). Para solicitar el certificado necesitas:
- Identificar el CBR competente: el de la comuna donde está inscrita la propiedad.
- Conocer el número de folio real del inmueble (aparece en la escritura, en el SII con el rol, o en el certificado de dominio vigente).
- Solicitar el certificado en la ventanilla del CBR o por su plataforma online (si el CBR local lo permite).
- Pagar el arancel: entre $6.000 y $10.000 por certificado.
- Recibir el documento el mismo día o al día siguiente hábil.
Algunos CBR ofrecen consulta online. El CBR de Santiago tiene plataforma en cbrsantiago.cl. Para regiones, consulta en el sitio del conservador local.
Diferencia con el certificado de dominio vigente
Estos son dos documentos distintos y complementarios:
| Documento | Qué informa | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Certificado de dominio vigente | Quién es el dueño actual de la propiedad | Verificar que el vendedor es realmente el dueño |
| Certificado de hipotecas y gravámenes | Qué cargas tiene la propiedad | Verificar si está libre de deudas y restricciones |
Antes de comprar, debes revisar ambos. También se recomienda el certificado de interdicciones y prohibiciones (un tercer documento del mismo CBR).
Cómo interpretar el certificado
Un certificado «limpio» dice «NO SE REGISTRAN HIPOTECAS NI GRAVÁMENES» o similar. Si hay gravámenes inscritos, aparecerán detallados con:
- Tipo de gravámen (hipoteca, servidumbre, usufructo, etc.)
- Acreedor o beneficiario
- Fecha y folio de inscripción
- Monto o condición (en hipotecas)
Si hay hipoteca vigente, antes de escriturar el vendedor debe alzar la hipoteca (pagar la deuda y pedir al banco el alzamiento, que luego se inscribe en el CBR). El alzamiento tiene costo notarial y del CBR.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el certificado de una propiedad que no es mía?
Sí, los certificados del CBR son públicos. Cualquier persona puede solicitarlos con el número de folio o la dirección del inmueble. No necesitas ser el dueño.
¿Cuánto tiempo tarda en actualizarse el certificado?
El CBR inscribe documentos diariamente durante el horario de funcionamiento. Si el banco envió el alzamiento hoy, puede estar en el certificado mañana. Sin embargo, en periodos de alta demanda (cierre de año, campañas inmobiliarias) puede haber rezagos de 1-3 días.
¿Qué hago si el certificado muestra una hipoteca que ya se pagó?
El vendedor (o su banco) debe tramitar el alzamiento de hipoteca ante notario y luego inscribirlo en el CBR. Sin ese alzamiento inscrito, la hipoteca sigue vigente en el certificado aunque la deuda esté pagada. Es un error frecuente y costoso de corregir — asegúrate de que el alzamiento esté inscrito ANTES de escriturar la compraventa.
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